2026年10月，全国300城住宅用地平均溢价率跌至1.4%，为年内最低。京沪深宅地同月"缺席"，三四线底价成交占主流，但杭州、郑州等核心地块仍溢价超20%——土拍市场正在经历8·28新政后的深度分化。
1.4%
10月300城平均溢价率，年内最低
6465亿元
1—10月百强房企拿地总额
同比降17.5%
48.5%
杭州世纪城地块溢价率，97轮竞价
0宗
10月京沪深宅地出让数量
均值冷、局部热：一张图看清土拍分化
全国均值
底价成交主导
三四线城市持续推地，但多为地方国资底价拿地，拉低整体溢价率至1.4%
核心地块
高溢价频出
杭州世纪城溢价48.5%
，郑州二砂片区溢价20.76%
，苏州54轮竞价溢价19.62%
300城平均溢价率从三季度高点逐月回落：二季度末核心城市集中推地抬高基数，8·28新政后房企报价转谨慎
。但溢价率回落主要体现在普通城市和非核心地块，核心城市优质地块的竞拍热度没有减弱
。
8·28新政怎样改变了拿地的账
1
预售门槛提高
新出让土地优先现房销售，预售条件提高至主体结构封顶
↓
2
资金占用周期拉长
回款节点后移，拿地到回款的资金链条被显著拉长，资金门槛抬升
↓
3
投资模型重建
去化节点、回款节点等测算假设全变，项目资金流需要重新建模
↓
4
拿地收敛至"确定性"
聚焦核心城市核心区域、小体量、低总价、可快竣备地块，高价追地明显减少
中指研究院: 新政重塑房企投资拿地逻辑 土拍呈现投资趋谨慎、偏好中小体量地块特征
智通财事
中指研究院: 新政致资金占用周期拉长 前9月百强房企拿地总额降20.5%
智通财事
谁还在拿地，谁在放缓
华润置地
711亿元
保利发展
696亿元
中国海外发展
444亿元
建发房产
372亿元
招商蛇口
356亿元
越秀地产
327亿元
滨江集团
183亿元
数据：中指研究院，2026年1—10月权益拿地金额
10月单月仅华润、滨江势头较强，建发与中国金茂有所提升，其余6家头部房企拿地力度均放缓
央国企仍是主力，9月拿地10亿以上企业中央国企14家、地方国资10家、民企7家；民企中滨江和邦泰保持稳定节奏，其余多为区域深耕型企业
TOP30民企拿地总额降至319亿元，企业数量较1—8月减少2家
核心地块为什么还能高溢价
杭州萧山世纪城地块：8·28新政后杭州首宗宅地，起价从板块前期38000元/㎡降至36000元/㎡试水，15家以上房企报名，97轮竞价后滨江以29.69亿元竞得，楼面价53472元/㎡
郑州中原区二砂片区24号地块：邦泰以6.17亿元竞得，溢价率20.76%，楼面价8602元/㎡
苏州苏地2026-WG-Z45号地块：54轮竞价，建发以6.46亿元竞得，溢价率19.62%
新政后拿地逻辑变了，但核心区的稀缺性没变。杭州细则落地后市场反馈政策强度低于预期——现房不强制、土地款缴纳周期放宽、可分批竣备，一定程度对冲了回款压力
。房企在"确定性"地块上仍愿意出高价，竞争反而更集中。
杭州世纪城土拍观察: 政策调整的价格, 又被房企拍上去了
钱江晚报
9个月3宗溢价地块, 溢价背后藏着哪些逻辑?
永嘉说房产
对你的钱意味着什么，不意味着什么
直接影响
地方卖地收入承压。三四线城市底价成交为主，出让金同比仍在下降，地方财政土地依赖度高的城市需关注公共服务支出能力
中期变量
未来新房供应结构将转变。房企收敛至核心区域拿地，意味着三四线和非核心板块的新盘供应会进一步缩减，核心区新房竞争则可能加剧
不等于
土拍降温≠房价马上下跌。溢价率反映的是开发商拿地成本预期，从拿地到新房入市周期1—3年，且核心城市地价实际在涨——别把300城均值直接等同于你所在城市的楼市方向
关键时间轴
2026年10月30日
杭州世纪城地块溢价48.5%
8·28新政后杭州首宗宅地，97轮竞价，滨江29.69亿元竞得，创2026杭州楼面价纪录
2026年10月
300城溢价率跌至1.4%
京沪深宅地全部缺席，三四线地方国资底价拿地为主，溢价率降至年内最低
2026年9月
溢价率从高点回落至6.9%
300城宅地成交3750万㎡同比降34.6%，出让金1678亿元同比降19.7%
2026年8月28日
三部门发布地产新政
新出让土地优先现房销售，预售门槛提至封顶，房企拿地逻辑面临重塑
细则落地进度：已扩至12城
截至10月第三周，温州、十堰、苏州、合肥最新出台实施细则，全国落地城市增至12个
十堰成为首个落地细则的三四线城市，将"续建项目"单列、允许符合条件项目沿用旧规
现售定金比例分化：苏州3%（与上海、深圳持平），温州、合肥、十堰5%
多数城市规定8·28前已公告未出让地块在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，部分房企正利用窗口期加速拿地
成都7宗涉宅用地36.87亿元成交
金融界
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